En Chile, la relación que puede existir entre un arrendador y un arrendatario se rige por la Ley de Arriendo 18101, la cual ha sido aplicada progresivamente hasta llegar a su versión más reciente: la ley 21461 del 30 de junio de 2022 . 19-05-2023

¿Qué sucede cuando no me pagan el arriendo ahora?

Según Mario Espinosa, abogado de grupodefensa.cl, la nueva ley de arriendo en Chile introduce procedimientos más rápidos para que las personas puedan recuperar su propiedad lo antes posible. Esto tiene como objetivo evitar que los procesos se prolonguen innecesariamente en el tiempo.

¿Qué hacer si quiero que mi arrendatario desocupe mi casa?

En los contratos de arrendamiento, siempre se establece un plazo de anticipación para notificar la finalización del contrato. Esto es aplicable tanto si eres el arrendatario y deseas irte, como si eres el arrendador y quieres solicitar la devolución del inmueble. Es importante respetar este plazo, pero en caso de no hacerlo, se recomienda actuar lo más rápido posible según los expertos.

La buena fe de muchas personas se refleja en su disposición a esperar a aquellos que no cumplen con el pago del arriendo, incluso durante varios meses. Sin embargo, es crucial tomar una decisión a tiempo para asegurar un caso exitoso. Según Espinosa, mientras más tiempo pase, menor será la probabilidad de que se pague esa deuda y mayor será la demora en recuperar la propiedad.

¿Qué pasa si la situación empeora?

Entendemos que algunas personas pueden enfrentar dificultades económicas y dejar de pagar el arriendo. Sin embargo, también es común que se generen atrasos en los pagos de servicios básicos e incluso daños o destrucción del inmueble. Por esta razón, para evitar complicaciones tanto para el propietario como para el arrendatario, lo más justo es que, en caso de una deuda impaga, se devuelva la propiedad lo antes posible. Esta medida busca proteger los derechos y intereses de ambas partes involucradas en el contrato de arriendo.

La reciente modificación de la ley de arriendo en Chile es un avance significativo que busca brindar seguridad y tranquilidad a las personas. Con frecuencia, se ha percibido que la justicia tarda demasiado en resolver los conflictos relacionados con el arrendamiento, lo cual genera frustración e incertidumbre. Esta reforma tiene como objetivo agilizar los procesos legales para lograr una resolución más rápida y eficiente de los problemas, permitiendo así la restitución o recuperación de las propiedades de manera efectiva.

Ley de Arriendo en Chile: ¿Qué establece esta nueva normativa?

• Restitución anticipada del inmueble

La ley actual sobre arriendos en Chile otorga al juez una nueva facultad: la posibilidad de ordenar como medida precautoria la devolución anticipada del inmueble. Además, se le autoriza a solicitar el desalojo del arrendatario demandado con ayuda de la fuerza pública, si es necesario. Esto aplica en situaciones donde se demande la terminación del contrato y la restitución de la propiedad arrendada.

El juez tiene la facultad de analizar las circunstancias y solicitar, antes de ordenar la restitución anticipada, que el demandante proporcione una garantía que pueda compensar al arrendatario por los daños sufridos con el desalojo. Esto aplica en caso de que no se condene al demandante a devolver la propiedad en la sentencia final del juicio.

El texto también presenta un proceso judicial especial más sencillo y rápido para recuperar las rentas adeudadas por concepto de arriendo y solicitar la restitución del inmueble arrendado. En este sentido, se establece que la demanda deberá incluir información sobre los gastos comunes y de consumo pendientes de pago. Además, se solicita al deudor que pague las rentas y las deudas mencionadas en un plazo máximo de diez días corridos.

En caso de que el arrendatario no realice el pago o no se presente, será condenado a pagar la deuda reclamada y se procederá a su desalojo del inmueble en un plazo máximo de 10 días.

Cuando los contratos no estén por escrito, se considerará que la renta es el monto registrado en los depósitos o documentos de pago durante al menos tres meses seguidos. Si no hay registros, se asumirá que la renta es la cantidad declarada por el arrendatario.

Plazo para desocupar una vivienda arrendada en Chile

El período de tiempo para el desalojo es de dos meses, los cuales se contarán a partir de la notificación. Además, se añadirá un mes adicional por cada año completo que el arrendatario haya ocupado la propiedad. Sin embargo, dicho plazo junto con el aumento no podrá exceder en total los seis meses.

1. El período de desalojo es de dos meses desde la notificación.

2. Se aumentará un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado la vivienda.

3. La suma del plazo original más el aumento no puede superar los seis meses en total.

Es importante tener en cuenta estas condiciones al momento de establecer y gestionar un proceso de desahucio en Chile.

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El funcionamiento del arriendo en Chile

El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal en el que una persona jurídica, conocida como arrendador, se compromete a ceder temporalmente el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble a otra persona, denominada arrendatario. A cambio de este uso o goce, el arrendatario está obligado a pagar al arrendador un precio determinado y acordado previamente.

En Chile, la Ley de Arriendo vigente establece las normas y regulaciones para estos contratos. Esta ley busca proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario, asegurando condiciones justas y equitativas para ambas partes.

P.S. Es importante destacar que esta ley establece plazos mínimos para los contratos de vivienda urbana amoblada (1 año) y no amoblada (3 años), con la posibilidad de renovación automática si ninguna de las partes manifiesta su intención contraria. Además, se establecen ciertos requisitos formales para la validez del contrato, como la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

P.S. La Ley también regula aspectos relacionados con los reajustes anuales del canon de arriendo según el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), así como las garantías exigidas por parte del arrendador y su devolución al término del contrato. Asimismo, contempla disposiciones especiales para casos específicos como desalojos por falta grave o incumplimiento contractual.

¿En qué situaciones se puede expulsar a un arrendatario?

La Ley de Arriendo vigente en Chile establece que el propietario tiene la facultad de desalojar al arrendatario por “incumplimiento sustancial” del contrato. Esto significa que si el inquilino no cumple con alguna de las obligaciones fundamentales estipuladas en el contrato, como el pago puntual del arriendo, evitar molestar a los demás residentes o causar daños importantes en la propiedad, entre otras cláusulas consideradas “sustanciales”, el dueño puede solicitar su salida.

Es importante destacar que este término se refiere a faltas graves y significativas por parte del arrendatario, y no a incumplimientos menores o situaciones cotidianas. Para poder aplicar esta medida, es necesario que exista una notificación previa al inquilino para corregir la situación dentro de un plazo razonable.

P.S. Es fundamental conocer y respetar las obligaciones establecidas en el contrato de arriendo para evitar cualquier tipo de conflicto con el propietario. Además, siempre es recomendable mantener una comunicación fluida y transparente con ambas partes involucradas para resolver cualquier inconveniente antes de llegar a medidas extremas como un desalojo.

Terminación de contrato de arriendo en Chile

La Ley de Arriendo vigente en Chile establece que para dar por terminado un contrato de arrendamiento, es necesario realizar el debido desahucio. Este proceso consiste en que uno de los contratantes del arriendo informa al otro su intención de finalizar la relación contractual a través de una notificación personal realizada por un notario.

1. Notificación personal: El desahucio debe ser entregado directamente al arrendatario o arrendador mediante una notificación escrita realizada por un notario público.

2. Plazo mínimo: La ley establece que el plazo mínimo para entregar el aviso de término del contrato es de 30 días antes del vencimiento del período mensual o quincenal correspondiente.

3. Contenido del aviso: El desahucio debe contener información precisa sobre la fecha en que se da por terminado el contrato, así como también los motivos o fundamentos legales para ello.

4. Causas justificadas: Para solicitar el término anticipado del contrato, es necesario contar con causas justificadas como incumplimientos graves por parte del arrendatario o necesidad propia urgente y debidamente comprobada.

5. Registro ante notario: Es fundamental registrar la entrega formalmente ante un notario público, quien dejará constancia escrita y firmada tanto por quien realiza la entrega como quien recibe la notificación.

6. Prueba fehaciente: La documentación emitida durante este proceso servirá como prueba fehaciente en caso de futuros conflictos judiciales.

7. Plazo de desocupación: Una vez entregado el aviso de término del contrato, se establece un plazo para que el arrendatario desocupe la propiedad, generalmente 30 días desde la notificación.

8. Derechos y obligaciones: Durante este período de desahucio, tanto el arrendador como el arrendatario deben cumplir con sus respectivas obligaciones contractuales hasta la fecha efectiva de terminación del contrato.

9. Devolución de garantía: Al finalizar el contrato, es responsabilidad del arrendador devolver al arrendatario cualquier garantía o depósito entregado al inicio del contrato, siempre y cuando no existan adeudos pendientes ni daños a la propiedad.

10. Asesoramiento legal: Ante cualquier duda o situación particular relacionada con el proceso de desahucio, es recomendable buscar asesoramiento legal para asegurar que se cumplan todos los requisitos legales correspondientes.

Es importante tener en cuenta que esta lista solo proporciona una visión general sobre algunos aspectos relevantes relacionados con la ley vigente en Chile respecto al proceso de desahucio en contratos de arriendo. Para obtener información más detallada y precisa sobre cada caso específico, se recomienda consultar directamente las leyes y regulaciones aplicables o buscar asesoramiento profesional adecuado.

Consecuencias de no tener contrato de alquiler

Si no se cuenta con un contrato de arriendo por escrito, existen riesgos relacionados con la actualización del precio del alquiler. En este caso, cualquiera de las partes puede argumentar que no se acordó ninguna actualización o que esta debe realizarse utilizando el indicador de referencia que más le convenga, ya sea el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice General de Precios (IGP).

1. Contrato por escrito: Es fundamental contar con un contrato de arrendamiento por escrito para evitar problemas futuros y establecer claramente los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.

2. Duración mínima: La duración mínima legal para un contrato de arriendo es generalmente 3 años. Sin embargo, existen excepciones para contratos temporales o aquellos destinados a viviendas amobladas.

3. Precio y reajuste: El precio inicial del alquiler debe ser acordado entre ambas partes y puede ser reajustado anualmente según lo estipulado en el contrato o mediante acuerdo mutuo.

4. Garantía: El propietario tiene derecho a solicitar una garantía equivalente a un máximo de tres meses de renta anticipada como respaldo ante posibles daños ocasionados por el inquilino.

5. Gastos comunes: Los gastos comunes pueden ser responsabilidad tanto del propietario como del inquilino, dependiendo de lo establecido en el contrato.

6. Mantenimiento y reparaciones: Las reparaciones menores son responsabilidad del inquilino, mientras que las mayores deben ser asumidas por el propietario, a menos que se haya acordado lo contrario en el contrato.

7. Terminación anticipada: Tanto el arrendador como el arrendatario pueden poner fin al contrato de arriendo antes de su vencimiento, siempre y cuando cumplan con los plazos y condiciones establecidos en la ley.

8. Desalojo: En caso de incumplimiento grave del contrato por parte del inquilino, el propietario puede solicitar su desalojo mediante un proceso legal correspondiente.

9. Renovación automática: Si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar el contrato al menos 30 días antes del término, este se renueva automáticamente por otro período igual al inicialmente pactado.

10. Arbitraje: En caso de conflictos entre ambas partes, es posible recurrir a un arbitraje para resolverlos sin necesidad de llegar a juicio.

Es importante tener en cuenta que esta lista proporciona información general sobre la Ley de Arriendo vigente en Chile y no constituye asesoramiento legal específico. Se recomienda consultar con un profesional especializado para obtener orientación personalizada según cada situación particular.

Diego Sánchez

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